一個(gè)鄉(xiāng)村就是一個(gè)野奢度假綜合體

通過鄉(xiāng)村閑置農(nóng)宅的統(tǒng)一收租，并進(jìn)行整體改造與度假化利用，將村落打造成為高品質(zhì)的鄉(xiāng)村旅游度假區(qū)，并塑造特色鄉(xiāng)村度假品牌。

2、房屋空置率高。部分房屋空置是度假鄉(xiāng)居模式開發(fā)的重要條件。閑置的農(nóng)宅減少了項(xiàng)目前期的工作程度，容易進(jìn)行資產(chǎn)流轉(zhuǎn)，并易于對房屋進(jìn)行改造升級。因此，度假鄉(xiāng)居模式一般選取“空心村”或新村搬遷之后的廢棄舊村，既避免了閑置資源的浪費(fèi)，又使得偏僻無人居住的古村落煥發(fā)出新的生機(jī)。

3、建筑風(fēng)貌良好。度假鄉(xiāng)居模式要求村落民居建筑多為傳統(tǒng)老院落，風(fēng)貌特色突出，由磚石或木頭等鄉(xiāng)土材質(zhì)砌筑而成的建筑更能彰顯鄉(xiāng)村的質(zhì)樸鄉(xiāng)土氣息，而且建筑外貌、結(jié)構(gòu)等保存完整，具有較高的改造價(jià)值，便于構(gòu)建與城市現(xiàn)代化建筑風(fēng)格形成強(qiáng)烈的反差的度假模式。

2、高端度假品牌塑造。對于閑置農(nóng)宅的改造要求文化性、鄉(xiāng)土性與品質(zhì)感兼顧，追求外舊內(nèi)新、外樸質(zhì)內(nèi)奢華的效果，塑造獨(dú)立的度假品牌。

3、村民參與方式營造。度假鄉(xiāng)居模式，根植于鄉(xiāng)村生活，村民的參與必不可少，可通過探索村民房產(chǎn)、土地入股，或返聘村民為度假村（區(qū)）員工等多種方式，促進(jìn)村民就地就業(yè)，激發(fā)村民參與鄉(xiāng)村旅游的熱情，實(shí)現(xiàn)社區(qū)居民的持續(xù)參與。

小眾旅游是區(qū)別于大眾旅游的一種精品化的旅游模式，其需求正在日益增長，并讓旅游發(fā)展方式、經(jīng)營方式和服務(wù)方式均面臨轉(zhuǎn)型和創(chuàng)新。高端化的度假鄉(xiāng)居模式主要針對小眾旅游需求的多樣化，創(chuàng)新和優(yōu)化旅游產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，讓觀光旅游向休閑度假轉(zhuǎn)型，為高端小眾提供更具品質(zhì)的旅游生活。

1、資產(chǎn)流轉(zhuǎn)的本質(zhì)

閑置資產(chǎn)流轉(zhuǎn)的本質(zhì)是資產(chǎn)所有權(quán)不變，通過出租其使用權(quán)來實(shí)現(xiàn)閑置資產(chǎn)的價(jià)值。農(nóng)民依然對所擁有資產(chǎn)享有所有權(quán)，流轉(zhuǎn)只是將其資產(chǎn)的使用權(quán)進(jìn)行出租、出讓等，資產(chǎn)的所有者會以租金、分紅等方式獲益。

2、資產(chǎn)流轉(zhuǎn)的關(guān)鍵

資產(chǎn)流轉(zhuǎn)能否順暢的關(guān)鍵要看承租方的務(wù)農(nóng)效益，這是維持其對農(nóng)民租金承諾的現(xiàn)實(shí)基礎(chǔ)。在充分尊重農(nóng)民意愿的條件下，提供足夠的效益保障，才能夠讓農(nóng)民自愿參與到資產(chǎn)的流轉(zhuǎn)中來。

3、資產(chǎn)流轉(zhuǎn)的形式

資產(chǎn)流轉(zhuǎn)可以采取多種流轉(zhuǎn)形式，出租、出讓、轉(zhuǎn)包、入股等為資產(chǎn)流轉(zhuǎn)的主要形式。

1、開發(fā)主體

2、開發(fā)要點(diǎn)

1、運(yùn)營主體

2、運(yùn)營要點(diǎn)

1、投資開發(fā)商——經(jīng)濟(jì)效益與品牌效益

度假鄉(xiāng)居的成功開發(fā)建設(shè)，一方面可以獲得應(yīng)的經(jīng)濟(jì)回報(bào)，另一方面，隨著項(xiàng)目的投資、開發(fā)、運(yùn)營管理及營銷推廣的系統(tǒng)化運(yùn)作，會形成自身的度假品牌，在一定的區(qū)域內(nèi)會逐漸形成品牌號召力，形成連鎖運(yùn)營模式，通過模式復(fù)制獲取更大的品牌效益。

2、農(nóng)民——最直接的受益者

度假鄉(xiāng)居模式中，農(nóng)民是最直接的受益者。其收入來源主要分為三部分，即租金收入、分紅收入及工資收入。

3、鄉(xiāng)村——推動鄉(xiāng)村升級發(fā)展

度假鄉(xiāng)居模式的建設(shè)過程中，會同時(shí)推進(jìn)鄉(xiāng)村公共交通、供水供電、垃圾和污水處理、通訊信息和勞動就業(yè)服務(wù)等體系的建設(shè)，推動鄉(xiāng)村公共基礎(chǔ)設(shè)施升級，使現(xiàn)代、文明的生活方式與農(nóng)村田園牧歌式的傳統(tǒng)生活方式得到有機(jī)的融合，促進(jìn)鄉(xiāng)村的可持續(xù)發(fā)展。

密云山里寒舍——從“空心村”到鄉(xiāng)村度假區(qū)的華麗轉(zhuǎn)身

山里寒舍位于京城東北部的密云縣北莊鎮(zhèn)的干峪溝村，距離北京108公里，是一處由古村落改造成的鄉(xiāng)村酒店群。山里寒舍將整個(gè)村子的宅基地和農(nóng)民的田地租用，約15公頃。預(yù)計(jì)在廢棄或閑置的宅基地上改造建設(shè)86套創(chuàng)意鄉(xiāng)村民居及15畝公共配套功能設(shè)施，形成山里寒舍創(chuàng)意鄉(xiāng)村休閑度假區(qū)，預(yù)計(jì)開發(fā)的配套設(shè)施還包括會所、高爾夫球場、馬術(shù)場、SPA中心、會議中心、多功能娛樂中心、泳池、手工坊、農(nóng)耕博物館、觀光車等。

1、“山前”——山里寒舍開發(fā)前

由于地處偏遠(yuǎn)，交通不便，干峪溝村村民逐漸外遷，導(dǎo)致大量民居閑置乃至荒廢，村內(nèi)民居空置率高達(dá)80%，成為名副其實(shí)的“空心村”。干峪溝村戶籍人口僅有41戶71人，平均年齡超過60歲，常住人口不足20人。隨著年齡結(jié)構(gòu)逐漸老化，年輕勞動力紛紛外出謀生，造成土地和山場無人打理，全村43處宅院，大多處于閑置狀態(tài)，村莊日益凋敝，了無生機(jī)。

開發(fā)前的干峪溝村

2、“山后”——山里寒舍開發(fā)后

2013年，北莊旅游開發(fā)公司，以50年租用、二套閑置房入股合作等形式，收租了村里廢棄或閑置的宅基地（或集體土地），對村落的供電、給排水、通訊、網(wǎng)絡(luò)等基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)行高規(guī)格建設(shè)，并將傳統(tǒng)民居院落改造成為高品質(zhì)的度假酒店，以“奢華與樸素混搭，舒適和自然結(jié)合”為特色，將城市化的星級酒店享受與鄉(xiāng)村自然寧靜的生活自然融合，并配套了游泳池、高爾夫、兒童游樂場等休閑度假項(xiàng)目，目前開放的院落有20余座，入住價(jià)格從1500元至4000元不等。通過這一模式，村民不僅可以獲得穩(wěn)定的租金，同時(shí)還成為山里寒舍的員工，獲得相應(yīng)的工資收入，而干峪溝村的土地、果林等各類資源也得到了系統(tǒng)盤活，昔日荒涼的空心村變身成為國際范的鄉(xiāng)村度假區(qū)。

進(jìn)行開發(fā)建設(shè)后的干峪溝村

1、有效的土地流轉(zhuǎn)

在“山里寒舍”的帶動下，干峪溝成立了旅游專業(yè)合作社，著眼于干峪溝村獨(dú)特的自然人文資源以及特殊的旅游市場需求，有效推動土地、房屋流轉(zhuǎn)，在不改變所有權(quán)前提下，村民以房屋、果樹、土地入社，化零為整，委托企業(yè)統(tǒng)一管理。利用這些廢棄或閑置的宅基地（或集體土地），以50年租用、二套閑置房入股合作等形式，改造建設(shè)40套創(chuàng)意鄉(xiāng)村民居及15畝公共配套功能設(shè)施，形成了山里寒舍創(chuàng)意鄉(xiāng)村休閑度假區(qū)。

2、最鄉(xiāng)土的資產(chǎn)升級開發(fā)

山里寒舍最大的特點(diǎn)就是具有鄉(xiāng)村的原始生態(tài)特征，開發(fā)不破壞當(dāng)?shù)丨h(huán)境，保留了原有的古老建筑外貌。在開發(fā)建設(shè)過程中，最大限度地使用當(dāng)?shù)氐氖暮湍玖?，最大限度地保護(hù)民居的原始狀態(tài)。酒店房間在原有老房基礎(chǔ)上改造裝修而成，從外面看還是村民老宅，木門、木窗、椽子、石頭院墻等都得到保留。而室內(nèi)卻別有洞天，糅合了中西設(shè)計(jì)，融合了古樸與現(xiàn)代理念，創(chuàng)建了古樸而不失現(xiàn)代化的混搭風(fēng)。五星級的客房及衛(wèi)浴設(shè)施，中西餐廳，無線網(wǎng)絡(luò)覆蓋，是最鄉(xiāng)土的資產(chǎn)升級模式。

古樸而不失現(xiàn)代化的山里寒舍

3、 有力調(diào)動農(nóng)民積極性