所有規(guī)劃出來的農(nóng)康旅項目必敗無疑。為什么這么說呢，原因分析如下：

有些人誤把規(guī)劃當(dāng)策劃。結(jié)果以失敗告終！我們一起來談?wù)勔?guī)劃與策劃的看法: 

做田園康養(yǎng)也好，美麗鄉(xiāng)村也罷，在策劃與規(guī)劃誰先進行，又誰重要這個問題上，還有很多地方政府或公司根本不懂得策劃與規(guī)劃誰輕誰重。

很多地方政府或公司特別喜歡找一些學(xué)院派先做概念規(guī)劃，把圖做漂亮些，主要應(yīng)付政府，領(lǐng)導(dǎo)喜歡就好。這些概念規(guī)劃其中根本沒有市場分析、總體定位、產(chǎn)業(yè)選擇、業(yè)態(tài)組合、開發(fā)策略、創(chuàng)新營銷、運營模式、創(chuàng)收回報等這個項目的策劃靈魂。

一個項目要想完美與成功地落地，后面項目開業(yè)后會帶來巨大的收益與回報，如沒有專人策劃師深入項目當(dāng)?shù)剡M行市場調(diào)研，收集地方人文歷史，分析周邊市場需求及消費力數(shù)據(jù)，了解同業(yè)競爭對手經(jīng)營狀況等等，不做足這個前期工作，加之策劃團隊在這個行業(yè)沒有非常實操能力與成功案例，而把一個項目隨便地交付出來先規(guī)劃，這是不可能有滿意的好結(jié)果的。

在國內(nèi)多如牛毛的農(nóng)林田特文旅項目中，多少人用淚與錢付出多大的慘痛代價？值得引以為戒。

往往草根派階段的策劃人就不同了，首先，他們?nèi)錾碛谖穆眯袠I(yè)，深入了解山山水水；其次，他們對行業(yè)特點、市場、未來需求了如指掌；再次，他們在創(chuàng)意上是天馬行空，老板獎勵創(chuàng)意；最后，他們可以為了一個創(chuàng)意，沒日沒夜苦思冥想，翻遍各種典籍，幾天幾夜不回家。

策劃是項目的靈魂，大凡一個成功的項目，必須是先由專家對該項目市場分析、精準(zhǔn)定位、產(chǎn)業(yè)選擇、業(yè)態(tài)組合、開發(fā)策略、創(chuàng)新營銷、運營模式、創(chuàng)收回報等策劃后，依據(jù)這個靈魂及總體思路，再來指導(dǎo)下一步規(guī)劃。

項目直接進入規(guī)劃，必然會導(dǎo)致洗煤球式改來改去，無論怎么改，項目缺少靈魂，最后也是無法落地的。大多政府或公司總是誤把規(guī)劃當(dāng)策劃，于是找?guī)准乙?guī)劃公司PK方案，折騰到最后結(jié)果可想而知。

所以我們不能看到別人成功就跟風(fēng)，硬套生搬地學(xué)，一定要結(jié)合當(dāng)?shù)匚幕?、特色、民俗，以頂層策劃，業(yè)態(tài)落地，一定是我做我的，讓別人永遠來跟我之風(fēng)，才能獲得事半功倍的大收獲。

有些人山寨慣了，懶得獨立思考，克隆成風(fēng)。聽說某某主題康旅項目很成功，克隆一個；到國外考察發(fā)現(xiàn)某個不錯，克隆一個。

農(nóng)康旅項目的某些內(nèi)容是可以復(fù)制的，但絕對不能全盤復(fù)制。農(nóng)康旅項目的定位，必須因地制宜，結(jié)合特定區(qū)域的實際情況。一個好的田園綜合體和美麗鄉(xiāng)村是生長出來的，而不是生搬硬套上去的。

有人為了突出農(nóng)旅項目的“差異化”，創(chuàng)新過度，過猶不及。

最常見的是片面理解“差異化”，認為差異化就是要做到絕對的唯一性和排他性，這是個可怕的認知誤區(qū)。有些事情絕對化到一定程度，其實已經(jīng)不可行了。

還有一種誤區(qū)，就是把簡單問題復(fù)雜化。比如，有的專家可能是為了顯示學(xué)識淵博見多識廣，恨不得總結(jié)出一百零八種農(nóng)旅項目，囊括各種稀奇古怪，亂花漸欲迷人眼，不明覺厲。

其實，不管從什么角度分類，全部種類加起來也就十來種。過度地追求標(biāo)新立異，容易搞成非主流的很小眾項目，走進窄胡同，甚至死胡同。

還有一種過度超前的情形是，有些企業(yè)做農(nóng)旅項目的時候，過于理想化，脫離了企業(yè)的發(fā)展階段與綜合實力。

項目要“因時、因地、因人”，人們通常重視“因時”“因地”，忽視了“因人”。

農(nóng)康旅項目的核心是產(chǎn)業(yè)帶動，不是炒地皮，不能本末倒置。

有些開發(fā)商為了忽悠政府拿地，炮制了一些貌似田園綜合體的概念，其實只是換了馬甲的房地產(chǎn)。等到“偽田園綜合體”原形畢露，政府生厭，開發(fā)商可能也拿不到后續(xù)的土地。

當(dāng)然也有另外一種情形，企業(yè)被政府的“優(yōu)待”吸引。比如，政府要打造某名人故里，或者某特產(chǎn)主題，就規(guī)劃了相關(guān)特色小鎮(zhèn)，并以優(yōu)惠政策招商引資，這種情形下，企業(yè)看中政府的“優(yōu)待”而忽視了市場的可行性，如果投資者沒有深入分析，一沖動就進去干，很容易被套牢。

農(nóng)康旅項目投資過熱，會導(dǎo)致一些人喪失正常的理性判斷，在搶地大戰(zhàn)中，盲目拿下一些其實并不合適的用地。 

有些地塊生態(tài)環(huán)境的確不錯，看上去很美，卻是投資陷阱。農(nóng)旅項目不是傳統(tǒng)的旅游地產(chǎn)，其核心是發(fā)展產(chǎn)業(yè)，選址不能像旅游地產(chǎn)那么隨意。更何況，上一輪旅游地產(chǎn)熱潮中因選址不當(dāng)而半死不活的項目還少嗎？

農(nóng)旅項目的選址，有兩種理想的情形：

一是位于大都市圈，并有軌道交通或城際快速路與主城連接，這是農(nóng)旅項目的首選；二是位于大型旅游目的地，有良好的可介入性，并有足夠旅游人次流量支撐（或在開發(fā)期內(nèi)有巨大增長潛力）。

農(nóng)康旅項目之所以這么熱，是因為有政策因素驅(qū)動。企業(yè)向來對政策敏感，聞風(fēng)而動，無可厚非。但過多關(guān)注政策，有時也容易迷失，何況政策的連續(xù)性并不可靠。政策風(fēng)口效應(yīng)一旦消失，風(fēng)口上的豬就會摔得很慘。經(jīng)營企業(yè)的根本，還是要回到市場這個基本面上來。小策略看政策，大策略看市場。必須抓住真風(fēng)口、真行情，莫把流星當(dāng)恒星。 

先有策劃后有規(guī)劃。策劃的第一步就是定位，包括戰(zhàn)略定位、市場定位、功能定位、產(chǎn)業(yè)定位、形象定位等。

定位之后就是大創(chuàng)意。所謂大創(chuàng)意，就是結(jié)合區(qū)域文化與特色資源，創(chuàng)造性地提出支撐定位的最核心的超級亮點與引爆點。沒有大創(chuàng)意，項目策劃就會流于平庸，往往大而全，滿天星斗沒有明月。 

有了定位和大創(chuàng)意，之后才是體系化的專業(yè)工作，如產(chǎn)品體系、業(yè)態(tài)組合、開發(fā)策略、運營模式、經(jīng)濟分析等，這些工作倒相對容易，當(dāng)然要結(jié)合豐富的經(jīng)驗。

總之，策劃必須以定位和大創(chuàng)意為統(tǒng)領(lǐng)。

康旅項目的核心是產(chǎn)業(yè)，是內(nèi)容為王，而不是平臺為王。策劃好一個田園綜合體文旅項目，只是萬里長征第一步，后面的資源整合工作更為重要。

農(nóng)旅項目的投資主體本質(zhì)上是運營商，而不是開發(fā)商。運營商的主要工作就是搭建平臺、整合資源。資源包括產(chǎn)業(yè)資源、IP資源、運營資源、渠道資源、人才資源等。整合資源的方式有很多，其中，與相關(guān)行業(yè)協(xié)會的合作最為關(guān)鍵。

一個成功的田園綜合體和美麗鄉(xiāng)村，應(yīng)該是啟動之后不久就具備自我造血機能，實現(xiàn)正向的現(xiàn)金流。資源再好，如果資源變現(xiàn)能力太弱，導(dǎo)致過度重資產(chǎn)化，也會拖累企業(yè)。 

因而，在策劃之初，就要做好投入產(chǎn)出分析和開發(fā)策略設(shè)計，做到長計劃、短安排。既要做到長遠的產(chǎn)業(yè)與區(qū)域價值最大化，同時也要滿足近期的資金回籠。否則，理想很豐滿而現(xiàn)實很骨感，是難以為繼的。

最后一點提示，就是先開模具后找地。之前大家的習(xí)慣是先拿地，拿完地再請人策劃規(guī)劃，決定項目具體做什么。先“開模具”——也就是先謀劃好將要做什么樣的田園綜合體，之后，再按照這種要求，尋找適合的地塊。