最近有不少媒體和專家紛紛表示：未來20年，農(nóng)業(yè)用地適合投資，而是是一項(xiàng)投資方向。

開篇之前，君緯帶大家先來看看：什么是農(nóng)業(yè)用地。

農(nóng)業(yè)用地是直接或間接為農(nóng)業(yè)生產(chǎn)所利用的土地。又稱農(nóng)用地。包括耕地、園地、林地、牧草地、養(yǎng)捕水面、農(nóng)田水利設(shè)施用地，以及田間道路和其他一切農(nóng)業(yè)生產(chǎn)性建筑物占用的土地等。

有人又會問：那設(shè)施農(nóng)業(yè)用地算不算農(nóng)業(yè)農(nóng)地范圍呢？答案：算！

隨著我國農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化發(fā)展，傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)向現(xiàn)代農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)變，特別是近年來農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)進(jìn)程加快，農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營規(guī)模不斷擴(kuò)大，農(nóng)業(yè)設(shè)施不斷增加，農(nóng)業(yè)生產(chǎn)效益得到提高。

為適應(yīng)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展需要，促進(jìn)設(shè)施農(nóng)業(yè)健康有序發(fā)展，完善設(shè)施農(nóng)用地管理，防止以發(fā)展設(shè)施農(nóng)業(yè)為名，擅自將農(nóng)用地改為建設(shè)用地、擴(kuò)大建設(shè)用地規(guī)模，現(xiàn)就有關(guān)問題通知如下：

依據(jù)《土地利用現(xiàn)狀分類》，設(shè)施農(nóng)用地是指：直接用于經(jīng)營性養(yǎng)殖的畜禽舍、工廠化作物栽培或水產(chǎn)養(yǎng)殖的生產(chǎn)設(shè)施用地及其相應(yīng)附屬設(shè)施用地，農(nóng)村宅基地以外的晾曬場等農(nóng)業(yè)設(shè)施用地。根據(jù)設(shè)施農(nóng)用地特點(diǎn)，從有利于規(guī)范管理出發(fā)，設(shè)施農(nóng)用地具體分為生產(chǎn)設(shè)施用地和附屬設(shè)施用地。

生產(chǎn)設(shè)施用地是指在農(nóng)業(yè)項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)，直接用于農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)的設(shè)施用地。包括：

1.工廠化作物栽培中有鋼架結(jié)構(gòu)的玻璃或PC板連棟溫室用地等；

2.規(guī)?；B(yǎng)殖中畜禽舍（含場區(qū)內(nèi)通道）、畜禽有機(jī)物處置等生產(chǎn)設(shè)施及綠化隔離帶用地；

3.水產(chǎn)養(yǎng)殖池塘、工廠化養(yǎng)殖、進(jìn)排水渠道等水產(chǎn)養(yǎng)殖的生產(chǎn)設(shè)施用地；

4.育種育苗場所、簡易的生產(chǎn)看護(hù)房用地等。

另外，附屬設(shè)施用地是指農(nóng)業(yè)項(xiàng)目區(qū)域內(nèi),直接輔助農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)的設(shè)施用地。包括：

1.管理和生活用房用地：指設(shè)施農(nóng)業(yè)生產(chǎn)中必需配套的檢驗(yàn)檢疫監(jiān)測、動植物疫病蟲害防控、辦公生活等設(shè)施用地；

2.倉庫用地：指存放農(nóng)產(chǎn)品、農(nóng)資、飼料、農(nóng)機(jī)農(nóng)具和農(nóng)產(chǎn)品分揀包裝等必要的場所用地；

3.硬化晾曬場、生物質(zhì)肥料生產(chǎn)場地、符合“農(nóng)村道路”規(guī)定的道路等用地。

各省（區(qū)、市）國土資源和農(nóng)業(yè)部門可根據(jù)本地實(shí)際情況，按照上述規(guī)定的原則，對生產(chǎn)設(shè)施和附屬設(shè)施用地做出進(jìn)一步規(guī)定。

除了設(shè)施農(nóng)業(yè)之外，休閑農(nóng)業(yè)用地也屬于農(nóng)業(yè)用地的范疇。

因此，還有人重新歸納“農(nóng)業(yè)用地”的概念。農(nóng)業(yè)用地,是指用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的土地,包括耕地、園地、林地、牧草地、畜禽飼養(yǎng)地、設(shè)施農(nóng)業(yè)用地、農(nóng)村道路、坑塘水面、其他農(nóng)用地等。

在農(nóng)業(yè)用地上，國家陸續(xù)出臺政策為其保駕護(hù)航。比如：

2016年《中共中央辦公廳國務(wù)院辦公廳關(guān)于完善農(nóng)村土地所有權(quán)承包權(quán)經(jīng)營權(quán)分置辦法的意見》（下文簡稱《意見》）

《意見》明確了經(jīng)營權(quán)的權(quán)能，經(jīng)營主體有權(quán)使用流轉(zhuǎn)土地自主從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營并獲得相應(yīng)收益，有權(quán)在流轉(zhuǎn)合同到期后按照同等條件優(yōu)先續(xù)租承包土地，經(jīng)過承包農(nóng)戶同意，經(jīng)營主體可以依法依規(guī)，改善土壤、提升地力、建設(shè)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)附屬配套設(shè)施。還可以經(jīng)承包農(nóng)戶同意，向農(nóng)民集體備案后再流轉(zhuǎn)給其他主體，或者依法依規(guī)設(shè)定抵押。

2018年1月，國土資源部、國家發(fā)展改革委日前聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于深入推進(jìn)農(nóng)業(yè)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革做好農(nóng)村產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展用地保障工作的通知》（下文簡稱《通知》）

《通知》指出，對于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)過程中所需各類生產(chǎn)設(shè)施和附屬設(shè)施用地，以及由于農(nóng)業(yè)規(guī)模經(jīng)營必須興建的配套設(shè)施，包括蔬菜種植、煙草種植和茶園、橡膠園等農(nóng)作物種植園的看護(hù)類管理房用地（單層、占地小于15平方米），臨時性烤煙、炒茶、果蔬預(yù)冷、葡萄晾干等農(nóng)產(chǎn)品晾曬、臨時存儲、分揀包裝等初加工設(shè)施用地（原則上占地不得超過400平方米），在不占用永久基本農(nóng)田的前提下，納入設(shè)施農(nóng)用地管理，實(shí)行縣級備案。對于設(shè)施農(nóng)用地將加強(qiáng)土地執(zhí)法監(jiān)察和土地督察，管理信息將會納入國土資源綜合信息監(jiān)管平臺，防止擅自將設(shè)施農(nóng)用地“非農(nóng)化”。

本次政策進(jìn)一步擴(kuò)大了設(shè)施農(nóng)用地范圍，將農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的配套設(shè)施由“規(guī)模化糧食生產(chǎn)”延伸為“規(guī)模經(jīng)營必須興建”范疇，讓種植各種經(jīng)濟(jì)作物所需的配套設(shè)施變成合法建筑，提高了農(nóng)民開展經(jīng)濟(jì)作物生產(chǎn)及初加工的積極性。

同時，《通知》明確指出：休閑農(nóng)業(yè)用地和園區(qū)用地情況及政策。

1）休閑農(nóng)業(yè)的用地政策

鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃可以預(yù)留少量（不超過5%）規(guī)劃建設(shè)用地指標(biāo)，用于零星分散的單獨(dú)選址農(nóng)業(yè)設(shè)施、鄉(xiāng)村旅游設(shè)施等建設(shè)。鼓勵農(nóng)業(yè)生產(chǎn)和村莊建設(shè)等用地復(fù)合利用，發(fā)展休閑農(nóng)業(yè)、鄉(xiāng)村旅游、農(nóng)業(yè)教育、農(nóng)業(yè)科普、農(nóng)事體驗(yàn)等產(chǎn)業(yè)，拓展土地使用功能，提高土地節(jié)約集約利用水平。探索農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織以出租、合作等方式盤活利用空閑農(nóng)房及宅基地，按照規(guī)劃要求和用地標(biāo)準(zhǔn)，改造建設(shè)民宿民俗、創(chuàng)意辦公、休閑農(nóng)業(yè)、鄉(xiāng)村旅游等農(nóng)業(yè)農(nóng)村體驗(yàn)活動場所。

2）關(guān)于農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)園、科技園、創(chuàng)業(yè)園的用地安排

要在確保農(nóng)地農(nóng)用的前提下，引導(dǎo)農(nóng)村二三產(chǎn)業(yè)向縣城、重點(diǎn)鄉(xiāng)鎮(zhèn)及產(chǎn)業(yè)園區(qū)等集中集聚。對利用存量建設(shè)用地進(jìn)行農(nóng)產(chǎn)品加工、農(nóng)產(chǎn)品冷鏈、物流倉儲、產(chǎn)地批發(fā)市場等項(xiàng)目建設(shè)或用于小微創(chuàng)業(yè)園、休閑農(nóng)業(yè)、鄉(xiāng)村旅游、農(nóng)村電商等農(nóng)村二三產(chǎn)業(yè)的市、縣，可給予新增建設(shè)用地計(jì)劃指標(biāo)獎勵。對于農(nóng)村二三產(chǎn)業(yè)來說，還是要科學(xué)規(guī)劃布局，在園區(qū)中集中發(fā)展，充分利用農(nóng)村建設(shè)用地。

不管設(shè)施農(nóng)業(yè)用地還是休閑農(nóng)業(yè)用地，園區(qū)用地，都有一條國家紅線：允許租，不準(zhǔn)賣，而且受法律保護(hù)。

其實(shí)，土地的出租價格每年都在上漲。這是挑戰(zhàn)也是機(jī)會。通過低價租賃的土地從而獲得土地紅利。

有專家建議，租地時間要長，比如30年以上，而且面積要大，至少100畝以上，讓后采用公司化運(yùn)作，創(chuàng)建產(chǎn)業(yè)鏈，實(shí)行產(chǎn)加銷一條龍服務(wù)，從而獲得土地的紅利。當(dāng)然還有如果租賃的土地還可以出租給其他經(jīng)營者，也可以成為投資的一部分。

從以上綜述來看，國家在政策上支持農(nóng)業(yè)用地的流轉(zhuǎn)和再流轉(zhuǎn)，而且保護(hù)經(jīng)營者相關(guān)的權(quán)益。因此，農(nóng)業(yè)用地適合長期投資。

除了農(nóng)業(yè)用地適合投資之外，下面這五個也非常適合農(nóng)業(yè)投資項(xiàng)目：

一、 投資最小的農(nóng)業(yè)模式——生態(tài)休閑農(nóng)莊

生態(tài)休閑農(nóng)莊是利用農(nóng)業(yè)景觀資源和農(nóng)業(yè)生產(chǎn)條件，發(fā)展觀、休閑、旅游的一種新型農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營形態(tài)。也是深度開發(fā)農(nóng)業(yè)資源潛力，調(diào)整農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)，改善農(nóng)業(yè)環(huán)境，增加農(nóng)民收入的新途徑。在綜合性的休閑農(nóng)業(yè)區(qū)，游客不僅可觀光、采果、體驗(yàn)農(nóng)作、了解農(nóng)民生活、享受鄉(xiāng)土情趣，而且可住宿、度假、游樂。

中國目前休閑農(nóng)業(yè)發(fā)展的模式多種多樣，主要包括連片開發(fā)模式、“農(nóng)家樂”模式、農(nóng)民與市民合作模式等?！　?/span>

開辦生態(tài)休閑農(nóng)莊 一是要選好地方。這直接決定著今后的客源。首先交通要便利，最好能有公交車直接抵達(dá)；其次環(huán)境要好，最好是依山傍水處;另外，田地的土壤要肥沃，這關(guān)系到你的收成。二是要安排好活動項(xiàng)目?？梢粤粑辶值兀钌蠋讉€簡易的塑料大棚，一半種上鮮花、另一半種些時令蔬菜，游客們可以在這里新手體驗(yàn)播種、澆灌、翻地、除草、收獲的滋味。再用五六分地挖一個魚塘，套養(yǎng)一些魚、蝦、鱉、蟹之類，魚塘邊種些葡萄、橘子、梨子等水果，讓游客在這里釣釣魚、網(wǎng)網(wǎng)蝦、修修枝、摘摘果，另外，還可以再養(yǎng)一些豬、羊、雞、鴨、鵝之類的畜禽，安排一些諸如燒柴做飯等農(nóng)家特色項(xiàng)目，盡量使活動內(nèi)容豐富些。

二、最有利于資源合理利用的農(nóng)業(yè)模式——生態(tài)循環(huán)農(nóng)業(yè)

發(fā)展生態(tài)循環(huán)農(nóng)業(yè)首先要因地制宜。弄清這個地方特別是山區(qū)的生態(tài)原貌，能合理根據(jù)山區(qū)不同海拔高度、氣候、土壤、地質(zhì)母巖，原來植物生長的特點(diǎn)、規(guī)律來選擇種養(yǎng)的作物，科學(xué)合理地種養(yǎng)。

再是，合理利用各種生態(tài)資源。許多循環(huán)農(nóng)業(yè)典型經(jīng)驗(yàn)就表明，養(yǎng)豬、養(yǎng)牛本身賺不了多少錢，還污染了環(huán)境，而把豬、牛糞便尿液化害為利、變廢為寶，循環(huán)再生利用，其效益有時超過養(yǎng)豬、養(yǎng)牛本身。如“林-草-牧-沼-菌-肥”；“果樹枝、蠶桑枝粉碎+麩皮-香菇、黑木耳、靈芝-菌渣肥”；“豬-沼-糧（菜、茶、果、漁）”等。

作為生態(tài)農(nóng)業(yè)的提升，生態(tài)循環(huán)農(nóng)業(yè)在21世紀(jì)越來越多地被專家學(xué)者提及，循環(huán)經(jīng)濟(jì)的核心理念是：提倡提高農(nóng)業(yè)系統(tǒng)物質(zhì)能量的多級循環(huán)利用，倡導(dǎo)清潔生產(chǎn)和節(jié)約消費(fèi)，嚴(yán)格控制有害物質(zhì)的投入和農(nóng)業(yè)廢棄物的產(chǎn)生，最大限度地減輕環(huán)境污染和生態(tài)破壞。

三、 最平等互利的農(nóng)業(yè)模式——社區(qū)支持農(nóng)業(yè)

社區(qū)支持農(nóng)業(yè)（CSA）是農(nóng)產(chǎn)品直接銷售的一種模式。消費(fèi)者成為農(nóng)場的用戶，支付預(yù)定款，并且承諾在農(nóng)場整個生長季節(jié)給予支持，是一種農(nóng)場（或農(nóng)場群）及其所支持的社區(qū)之間實(shí)現(xiàn)風(fēng)險共擔(dān)、利益共享的合作形式。要發(fā)展一個社區(qū)支持農(nóng)業(yè)首先要尋找一個規(guī)模較大的農(nóng)場，由于社區(qū)支持農(nóng)業(yè)對食物要求是非常高的。

因此農(nóng)場主往往要購置或自己提煉有機(jī)肥料，同時，社區(qū)支持農(nóng)業(yè)的作物也不允許使用農(nóng)藥和化肥的，農(nóng)場主必須清楚地知道通過什么方式防治病蟲害，是否使用生物制劑來代替農(nóng)藥，這對于剛接觸這個行業(yè)的人來說技術(shù)要求非常高。

發(fā)展社區(qū)支持農(nóng)業(yè)第二步要考慮的是訂戶來源，訂戶一般是農(nóng)場附近社區(qū)內(nèi)的成員，訂戶通過預(yù)支付的手段給農(nóng)場提供資金支持。接下來，農(nóng)場主要做的便是在線打理土地，遠(yuǎn)程安排農(nóng)民翻地、施肥、播種、澆水、除蟲、除草、治病、采摘，以及在線配送下單等工作。這一農(nóng)業(yè)模式有別于傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)模式，生產(chǎn)者和消費(fèi)者直接互動進(jìn)行產(chǎn)品涉農(nóng)信息服務(wù)大全的生產(chǎn)與銷售，雙方是平等的風(fēng)險承擔(dān)者、收益所有者。目前世界各地都在試行這種農(nóng)業(yè)模式，訂戶價格200——500元/年不等。

四、 最高效益的農(nóng)業(yè)模式——立體農(nóng)業(yè)

立體農(nóng)業(yè)是“種植業(yè)、畜牧業(yè)與加工業(yè)有機(jī)聯(lián)系的綜合經(jīng)營方式，是農(nóng)作物復(fù)合群體在時空上的充分利用。根據(jù)不同作物的不同特性，如高稈與矮稈、富光與耐蔭、早熟與晚熟、深根與淺根、豆科與禾本科，利用它們在生長過程中的時空差，合理地實(shí)行科學(xué)的間種、套種、混種、復(fù)種、輪種等配套種植，形成多種作物、多層次、多時序的立體交叉種植結(jié)構(gòu)。最典型的例子就是中國傳統(tǒng)的“四位一體”的庭院農(nóng)業(yè)模型（例如：將雞、豬、沼、菜等生物組分整合成一個生態(tài)微循環(huán)系統(tǒng)）。立體農(nóng)業(yè)主要以下三種模式：

1、農(nóng)田立體農(nóng)業(yè)：草灌喬結(jié)合、果樹套種、農(nóng)作物+經(jīng)濟(jì)作物+中草藥;

2、菜地立體農(nóng)業(yè)：設(shè)施菜地間套作、設(shè)施內(nèi)空間立體利用、無土栽培工廠化;

3、綠化立體型：城市立體綠化是用花、草、藤本植物和樹木綠化城市建筑的墻面、屋頂、陽臺、窗臺、棚架以及公共綠地的一切可利用的空間。

立體農(nóng)業(yè)可帶來的三大效益：

1、生態(tài)效益：立體農(nóng)業(yè)就是對耕地的復(fù)雜利用，所以是一個穩(wěn)定的生態(tài)系統(tǒng)?！?/span>

2、經(jīng)濟(jì)效益：立體農(nóng)業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益主要原因是增加了單位面積上各種農(nóng)作物的總產(chǎn)量，也和部分地降低生產(chǎn)成本有關(guān)?！　?/span>

3、社會效益：立體農(nóng)業(yè)不僅吸收了社會過剩的勞動力，而且又給市場提供了豐富的農(nóng)副產(chǎn)品，因而有利于社會的穩(wěn)定、繁榮。

五、 最具發(fā)展?jié)摿Φ霓r(nóng)業(yè)模式——有機(jī)農(nóng)業(yè)

有機(jī)農(nóng)業(yè)遵循自然規(guī)律和生態(tài)學(xué)原理，采用可持續(xù)發(fā)展、種養(yǎng)結(jié)合、循環(huán)再生的農(nóng)業(yè)技術(shù)，在生產(chǎn)過程中禁止使用化學(xué)合成物的肥料、農(nóng)藥、生長調(diào)節(jié)劑、添加劑等和轉(zhuǎn)基因產(chǎn)物，獲得具有安全性特征的作物和產(chǎn)品。因此有機(jī)農(nóng)莊在選擇有機(jī)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)基地時要特別注意以下幾點(diǎn)：　　

1、選擇當(dāng)?shù)剞r(nóng)業(yè)基礎(chǔ)好的地域，基地周圍沒有污染源?！?/span>

2、具有清潔的灌溉水源，水質(zhì)符合有機(jī)農(nóng)業(yè)灌溉標(biāo)準(zhǔn)。

3、基地區(qū)域氣候良好，空氣新鮮，空氣質(zhì)量好?！　?/span>

4、土壤的背景及理化狀況好，沒有嚴(yán)重的化肥、農(nóng)藥及重金屬污染?！?/span>

5、基地附近資源調(diào)配基礎(chǔ)好，有充足的勞力資源。

最后，當(dāng)然，任何一次投資都有風(fēng)險，其中農(nóng)業(yè)投資的風(fēng)險來自2個方面：1）政策；2）經(jīng)營。

因此，我們想要在農(nóng)業(yè)領(lǐng)域贏得成功需要遵循相關(guān)政策，并有一定經(jīng)營頭腦。否則，投資只是一場游戲而已。