“認(rèn)房又認(rèn)貸”、“最長貸款期限由30年縮短至25年”、“二套房首付提高至60%”……連日來,北京、廣州、鄭州等地一系列樓市調(diào)控措施,讓正在看房、琢磨買房的朋友被打了個(gè)措手不及。還要不要買?又該什么時(shí)候買?回答這些問題前,有幾個(gè)樓市正在呈現(xiàn)的發(fā)展趨勢,買房的朋友得先把握。

1、一線城市全面進(jìn)入存量房時(shí)代

對比此輪調(diào)控各大城市出臺的政策,論最嚴(yán)厲非北京莫屬:居民家庭名下在本市已擁有1套住房,以及在本市無住房但有房貸款記錄的,購買普通自住房的首付款比例不低于60%,購買非普通自住房的首付款比例不低于80%……

嚴(yán)厲調(diào)控會否帶來房價(jià)應(yīng)聲而落?在一些業(yè)內(nèi)人士看來,類似北京、上海、深圳這樣的一線城市,未來樓市將繼續(xù)趨于平穩(wěn),市場分化進(jìn)一步加快。一線城市土地資源稀缺,新房供應(yīng)越來越小,市場正在進(jìn)入存量房時(shí)代。數(shù)據(jù)顯示,北京2016年二手房銷售套數(shù)是新房的4.7倍,上海和深圳二手房與新房銷售套數(shù)比分別是3.4倍和2.4倍。

這樣的背景下,一線城市新房產(chǎn)品將呈現(xiàn)三個(gè)趨勢,一是高端化,二是大戶型化,三是科技化。以北京僅存的少數(shù)新盤之一的中冶德賢公館為例,這個(gè)位于南四環(huán)的項(xiàng)目,以187平米三居和214平米四居為主,配備動(dòng)態(tài)舒適度控制、物聯(lián)網(wǎng)智慧社區(qū)、個(gè)性化醫(yī)療檢測等六十多項(xiàng)科技系統(tǒng)。

2、環(huán)一線、強(qiáng)二線城市在全國市場中的作用將不斷強(qiáng)化

一線城市樓市收緊以及成交轉(zhuǎn)淡,將會促使需求外溢,環(huán)一線地區(qū)以及部分熱點(diǎn)二線城市有望成為樓市成交中心。中國指數(shù)研究院報(bào)告認(rèn)為,隨著城市軌道交通日益完善,一線城市郊區(qū)及周邊縣市與核心城區(qū)通勤時(shí)間縮短,將更有利于需求向周邊擴(kuò)散,緩解一線城市的房價(jià)壓力,新一輪機(jī)會中,一線城市周邊區(qū)縣仍將是布局價(jià)值點(diǎn)。

“一線城市周邊縣市以及熱點(diǎn)二線城市蘊(yùn)藏的投資價(jià)值依然誘人?！睋?jù)知名開發(fā)企業(yè)中冶置業(yè)有關(guān)負(fù)責(zé)人說。中冶置業(yè)在近期發(fā)布的中國房地產(chǎn)百強(qiáng)研究中躍升至第42位,為近兩年百強(qiáng)研究中提升速度最快的企業(yè)之一,同時(shí)在百強(qiáng)企業(yè)盈利性TOP10中位列第5位。

事實(shí)上,開發(fā)商已經(jīng)在環(huán)一線、強(qiáng)二線城市土地市場大量落子,數(shù)據(jù)顯示,過去一年一線城市住宅用地成交量大幅下降50.9%,而熱點(diǎn)二線城市土地成交量則大幅攀升超六成。以中冶置業(yè)為例,這家近年來無論是成交量還是盈利都快速攀升的地產(chǎn)商,圍繞京津冀、長三角、珠三角地區(qū)加大土地拓展力度,深耕市場需求旺盛的一二線城市,獲得北京、天津、廣州、珠海、石家莊等城市優(yōu)質(zhì)地塊,截至2016年底土地儲備超過1000萬平米。

3、樓市長期需求走勢如何?還得緊盯“小學(xué)生”

基于市場供求,從更加長的時(shí)間段考量,未來全國各地城市市場長期需求將與“小學(xué)生增速”息息相關(guān)。

研究數(shù)據(jù)顯示,過去三年小學(xué)在校人數(shù)復(fù)合增速與房價(jià)漲幅相關(guān)系數(shù)達(dá)到0.66,兩者存在較高相關(guān)性。事實(shí)上,小學(xué)生數(shù)量增長最快的深圳、廈門也正是近幾年房價(jià)漲幅最大的城市,北京、鄭州、南京、武漢、廣州、合肥等城市小學(xué)生數(shù)量增速也基本與房價(jià)漲幅相吻合。

除了“小學(xué)生”外,另一個(gè)與房地產(chǎn)密切相關(guān)的因素是購買力。與一線城市相比,多數(shù)二線城市以本地需求為主,因此人均儲蓄存款余額反映城市購買力,杭州人均儲蓄余額緊隨一線城市,購買力支撐充足,南京、蘇州雖然人均儲蓄在杭州之下,但也支撐較強(qiáng)。

4、康養(yǎng)、文旅地產(chǎn)或成為樓市黑馬

關(guān)注地產(chǎn)的朋友會注意到,近期包括萬達(dá)、恒大、融創(chuàng)、中冶置業(yè)在內(nèi)的一批知名開發(fā)商都在具有稀缺性的旅游目的地布局,主打以生態(tài)環(huán)境為賣點(diǎn)的康養(yǎng)、文旅地產(chǎn)項(xiàng)目,而種種跡象也表明,隨著中國人口老齡化加速以及人們對于美好生活環(huán)境關(guān)注度提高,這類以環(huán)境為主要賣點(diǎn)的地產(chǎn)需求正在逐步升溫,有望成為市場黑馬。

以康養(yǎng)地產(chǎn)與文旅地產(chǎn)為例,中冶置業(yè)在煙臺“中冶·沁海云墅”項(xiàng)目與中信國安集團(tuán)、北大醫(yī)療合作,建立醫(yī)養(yǎng)結(jié)合的養(yǎng)老機(jī)構(gòu),打造以“機(jī)構(gòu)養(yǎng)老+療養(yǎng)康復(fù)+居家養(yǎng)老+分時(shí)度假”為模型的全產(chǎn)業(yè)鏈康養(yǎng)產(chǎn)品。在承德興隆,將憑借優(yōu)越的自然景觀優(yōu)勢,引入北大附屬醫(yī)院、北大附屬實(shí)驗(yàn)學(xué)校等資源,打造距離北京最近的山水棲居第一城。

5、房地產(chǎn)開發(fā)商將轉(zhuǎn)向多元化發(fā)展

最新公布的中國房地產(chǎn)百強(qiáng)榜單顯示,開發(fā)商隊(duì)伍正在呈現(xiàn)“強(qiáng)者恒強(qiáng)”的競爭格局。資料顯示,2016年百億級房企達(dá)到131家,較2015年增加27家,市場氛額接近50%,行業(yè)集中度加速提升,強(qiáng)者恒強(qiáng)態(tài)勢凸顯。

激烈的競爭中,開發(fā)商都在積極轉(zhuǎn)向多元化發(fā)展。以中冶置業(yè)為例,該企業(yè)自2016年以來,進(jìn)一步開拓文旅康養(yǎng)地產(chǎn)、主題公園新領(lǐng)域,業(yè)務(wù)領(lǐng)域從“一主兩翼”向“一主N翼”拓展。

“新常態(tài)下,國內(nèi)房地產(chǎn)市場長期供求結(jié)構(gòu)發(fā)生改變,住房總量由‘整體供給緊缺’逐步轉(zhuǎn)向‘供求大致平衡’,行業(yè)告別高速增長的黃金時(shí)代,步入內(nèi)生發(fā)展的白銀時(shí)代,升級轉(zhuǎn)型的步伐正在加快。”中冶置業(yè)有關(guān)人士表示。

并購重組是眾多房企謀求多元化發(fā)展的一種重要手段。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì),房地產(chǎn)行業(yè)2016年發(fā)生并購案例近190宗,涉及金額超過3500億元,一些企業(yè)通過股權(quán)收購彌補(bǔ)市場拿地不足,擴(kuò)大土地儲備,同時(shí)在競爭格局日益復(fù)雜背景下,通過并購擴(kuò)大自身規(guī)模,以在未來競爭整合格局中占據(jù)話語權(quán)。